Beursgenoteerd vastgoed of pand in eigen beheer?

C6aH50PXMAAsrzg

Nederlandse superbelegger Aat van Herk is in sneltreinvaart zijn belangen in winkelvastgoed aan het verhogen. In anderhalf jaar kocht hij volgens het FD voor maar liefst € 400 miljoen aan  Nederlands beursgenoteerd winkelvastgoed. Opmerkelijk. Waar de woningmarkt in brand staat, zijn winkels nog uit de gratie.

Pensioenbelegging

Je telt niet mee als je niet ergens een pandje of wat panden in beheer hebt. Het liefst in eigen beheer. Gewoon, als belegging voor je zelf opgebouwde pensioen. Beleggen in vakantiewoningen in binnen- en buitenland is een andere goudgerande optie. De projecten spreken allen tot de verbeelding en het vaste rendement lijkt gegarandeerd.
Als dat niets is, dan is er altijd nog een belegging in grond mogelijk. Nu kun je de grond ‘goedkoop’ op de kop tikken. De telefonische verkoper weet namelijk nu al wat echt veel waard gaat worden. Dat deelt hij graag met jou. De aangeboden producten staan vaak niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten. Een gevaarlijke situatie dreigt te ontstaan als het ergens in de keten mis gaat.

De lage rente zorgt ervoor dat de huizenmarkt weer snel is hersteld van de kredietcrisis. Prijzen zijn historisch hoog. De snelheid waarmee prijzen stijgen is ook ongekend. In veel stedelijke gebieden worden woningen weer per opbod verkocht. Huizen worden zelfs van de hand gedaan voordat ze officieel te koop staan. Kortom, er valt weer geld te verdienen op de vastgoedmarkten. Zo op het eerste oog lijken er geen risico’s. Voor de ondernemer is het bovendien ook nog eens fiscaal aantrekkelijk om zelf een hypotheeklening te verstrekken. De inkomsten volgen uit verhuur en doorverkopen kan natuurlijk altijd in de toekomst met behoorlijke winstpercentages. Het lijkt te gemakkelijk.

Aanvangsrendement onder druk

Dat is het ook. Zoals zo vaak, zijn er helaas enorm veel valkuilen waar beleggers in kunnen stappen. Zeker op dit moment. De rente is extreem laag. Het geld staat ongewenst te verpieteren op de bankrekening. Dit zorgt er helaas voor dat beleggers in de haast blind zijn voor de risico’s. Voor de professionele vastgoedbelegger betekent dit maar één ding: de aanvangsrendementen staan onder druk. De markten zijn te duur.

Geen snelle winsten meer

De ervaren vastgoedbelegger laat de koopwoede aan zich voorbij gaan of is allang uitgestapt. Zo makkelijk is het niet meer om snel winst te maken. De vastgoedjongens zijn eerder actief aan de verkoop- dan aan koopzijde. Slechts een selecte groep van insiders weet nog altijd rendement te maken. Waarom? Omdat zij vaak over de nodige kennis beschikken. Interessante projecten kunnen onderling worden verdeeld.

Rentegevoeligheid neemt toe

Bovendien kunnen we voorzichtig spreken van een woningmarkt die rentegevoelig aan het worden is. Natuurlijk worden veel hypotheken nu voor langere tijd afgesloten. Maar het blijft een hard gelag op het moment dat de rente gaat normaliseren. De ervaring leert dat de huizenmarkt dan echt in de correctiemodus zal schieten. Op dit moment is het voor veel instappers al onmogelijk om de woningmarkt te betreden. De slimme ondernemer die nu instapt, wil deze gevaren gewoon niet zien. Stuk voor stuk denken ze veel geld te gaan verdienen.

Winkels en kantoren uit de gratie

Wat momenteel minder goed rendeert, is winkelvastgoed. De hele digitaliseringsslag of interneteconomie richt enorme schade aan in het winkelvastgoed. Grote winkelketens zijn uit het straatbeeld verdwenen of worstelen om te overleven. De koersontwikkeling van veel ‘winkelvastgoed’-ondernemingen is ronduit zwak te noemen. En dat is best apart. De dividenden zijn relatief hoog. De bezetting is over het algemeen in orde en de schuldenpositie is niet alarmerend hoog. Ook hier zijn de rentelasten zeer laag.

Misschien is het daarom wel een hele slimme zet van Aat van Herk om zijn posities in beursgenoteerd vastgoed te vergroten. Van Herk heeft zijn vermogen vergaard met makelaardij. Ook is hij bekend als zeer succesvol belegger in biotechnologische ondernemingen zoals Crucell, Galapagos, Ablynx en ArgenX. van Herk heeft zijn sporen verdiend met opvallende en aparte keuzes. Waar de hele woningmarkt in brand staat, zien we op de beurs dat winkelvastgoed juist onder de intrinsieke waarde wordt verhandeld. Ook de kantorenmarkt heeft het moeilijk.
Zou Van Herk dan niet weten dat winkelvastgoed en kantoren minder goed renderen dan woningen? Integendeel. Aat van Herk heeft meerdere keren aangetoond dat hij beschikt over een sterke visie die bovendien geld oplevert.

Kans op de beurs

En daar liggen ook de kansen voor de ondernemer die vermogen wil opbouwen. Veel beursgenoteerde Nederlandse vastgoedondernemingen zijn met een behoorlijke korting ten opzichte van de getaxeerde waarde te verkrijgen. De kortingen variëren momenteel van 5% tot 25%. Van Herk kocht zelf voor een korting van 30%. Hij belegt in Eurocommercial Properties, VastNed Retail en Wereldhave.

Hij maakte daarmee optimaal gebruik van de situatie. Beleggers overdrijven namelijk altijd. Dit zorgt nog al eens voor koersuitslagen die de ratio voorbij gaan. Dit was ook het geval met Wereldhave en VastNed. Een slimme belegger durft daar gebruik van te maken. En toevallig is er nu een mogelijkheid waarbij het vastgoed onder de marktwaarde kan worden gekocht.

Op de winkel passen

Dit maakte het voor van Herk makkelijk om de keuze te maken voor het kopen op de beurs in plaats van het kopen van echte panden. Naast de korting heeft dit ook als voordeel dat hij als aandelenbezitter indirect eigenaar is van de stenen, maar dat er specialisten op de winkel letten, er een hoog dividend wordt uitbetaald en dat hij vandaag weer uit kan stappen als er elders kansen zijn. Ook dat is het verschil tussen eigenaar en aandeelhouder zijn. Kopen is bovendien makkelijk, maar verkopen is de kunst.